Táto stránka využíva cookies. Používaním tejto stránky súhlasíte s používaním cookies. ×

Žilinský Večerník

17. november 2018 | Klaudia

Právo a dane

Prenájom nehnuteľnosti FO

Rekordne nízke úrokové sadzby vedú k tomu, že čoraz viac ľudí kupuje nehnuteľnosti s cieľom ich následného prenájmu. V prípade fyzickej osoby existujú dve základne formy prenajímania nehnuteľnosti, a to na základe živnostenského oprávnenia a bez živnostenského oprávnenia. Cieľom tohto článku je priblížiť jednotlivé typy prenájmu nehnuteľnosti, rozdiely medzi nimi, výhody a nevýhody každého z nich.

02.09.2016 | 15:06

To, či na vykonávanie určitej činnosti je potrebné mať živnostenské oprávnenie, definuje zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov. V zmysle uvedeného zákona je živnosťou prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Základnými službami sa rozumejú také služby, ktoré podmieňujú možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom.
Medzi základné služby možno zaradiť napríklad dodávky energií, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody a pod.
Inými než základnými službami možno rozumieť napríklad ubytovacie, upratovacie a stravovacie služby. Živnosťou je aj prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá, ak sa poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.
Živnosťou je aj to, ak prenajaté garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.
Vyššie uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností sú potom klasifikované ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Ak sa však pri prenájme nehnuteľnosti poskytujú len základné služby, nie je na takéto podnikanie potrebné živnostenské oprávnenie a tieto príjmy patria medzi príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Samozrejme, aj prenajímateľ, ktorý poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby, sa môže rozhodnúť, že bude považovať takýto prenájom za živnosť a môže požiadať o živnostenské oprávnenie.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia podliehajú sociálnym aj zdravotným odvodom, zatiaľ čo príjmy z prenájmu bez živnostenského oprávnenia nepodliehajú žiadnym odvodom. Tiež je potrebné zohľadňovať aj skutočnosť, že pri príjmoch z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia možno dosiahnuť aj daňovú stratu, zatiaľ čo pri príjmoch z prenájmu bez živnostenského oprávnenia sa na daňovú stratu neprihliada. Ďalším podstatným rozdielom je, že pri príjmoch z prenájmu na základe živnostenského oprávnenia si môže daňovník uplatniť aj nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus. Výhodou prenájmu bez živnostenského oprávnenia je možnosť uplatniť oslobodenie príjmov od dane z príjmov vo výške 500 eur za rok. Táto možnosť pri prenájme na základe živnosti nie je.
Podstatný rozdiel medzi týmito formami prenájmu je v možnosti uplatnenia výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľnosti. Možnosti uplatňovania výdavkov nie sú pri týchto kategóriách zaradenia prenájmu nehnuteľnosti úplne rovnaké. Živnostník sa môže rozhodnúť medzi preukázateľne vynaloženými výdavkami a paušálnymi výdavkami, zatiaľ čo daňovník s príjmami z prenájmu bez živnostenského oprávnenia si môže uplatniť len vybrané preukázateľne vynaložené výdavky.

Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku
Fyzická osoba si môže uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku len výdavky, ktoré sú spojené s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Ide najmä o výdavky na energie, odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia si môže uplatniť ako výdavky napríklad výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, technické zhodnotenie, opravovanie a udržiavanie nehnuteľnosti, energie, daň z nehnuteľnosti, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si prenajímateľ zobral na účel kúpy prenajímanej nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha. Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Ak však nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo po piatich rokoch od jej vyradenia, príjem z jej predaja je oslobodený od dane.

Autor: Ing. Marián Majchrák, PhD., asistent daňového poradcu

Foto: Ilustračná

Horúce kreslo
DNES ZAJTRA PONDELOK
6 °C
-1 °C
-3 °C
zilinskyvecernik_monitor_prod